商业洼地怎么推售_商业洼地是什么意思

如何开展商业推广？

就是以盈利为目的的推广模式。

商业洼地怎么推售_商业洼地是什么意思

商业洼地怎么推售_商业洼地是什么意思

商业洼地怎么推售_商业洼地是什么意思

商业推广即带金销售，是品生产企业为品零售终端店员销售该企业产品所采用的一种销售促进方式（通俗说就是销售提成）也指给客户非法的利益作为其给予生意的回报。其在零售终端的采用来源于企业针对医院医生促销的手段，医生在开处方时基本都会从品生产厂家得到好处，一般在10%左右，多开多得，而医厂家和医代表的收入也取决于此。

具体带金数额与作方式依据品生产企业、医院特点、零售店、品特点甚至竞品策略的不同而不同。

商业模式中销售体系是怎么样的,采用怎样的销售策？

商业模式中的销售体系是指在商业运营中用于推动销售和实现营收的系统和策略。销售体系的形式和采用的策略可以因不同的商业模式、行业和企业而异，但通常包括以下要素和策略：

1. 销售渠道：选择和建立适当的销售渠道，以有效地将产品或服务传递给目标市场。销售渠道可以包括直销、分销、批发、电子商务等，根据产品性质和目标客户群体的需求合理选择。

2. 销售策略和目标：制定明确的销售策略和目标，包括销售量、市场份额、销售增长率等。根据目标市场和竞争环境，确定定价策略、推广策略、销售重点等。

3. 销售团队：建立高效的销售团队，包括销售人员、销售、人员等。和培训具备销售技巧和专业知识的人员，使其能够有效地开展销售活动并与客户建立良好的关系。

4. 销售过程和流程：设计和优化销售过程和流程，确保销售活动的顺利进行。这包括销售拜访、客户咨询、提供报价、签订合同、交付产品等环节，力求提供高质量的销售和售后服务。

5. 销售技巧和工具：提供销售人员所需的销售技巧和工具，以提高销售效果。这包括销售培训、销售手册、销售演示文稿、客户关系管理工具等，以帮助销售人员更好地与客户互动、推销产品和服务。

6. 销售数据分析：收集和分析销售数据，从中获取市场和客户的洞察，进而优化销售策略。通过分析销售数据，可以识别市场趋势、客户需求、产品销售热点等，为改进销售策略和预测销售趋势提供支持。

7. 客户关系管理：构建和维护良好的客户关系，加强与客户之间的沟通和合作。通过建立库、提供个性化的服务、定期与客户互动等方式，提高客户满意度，增加忠诚度和复购率。

商业模式中销售体系的具体组成和应用会因企业特点和所在行业而有所不同。它们旨在确保销售活动的

房产洼地是什么意思

“洼地”顾名思义即中间低四周高的自然地形，对于“洼地效应”直观的解释是，当房地产围合一个湖泊中心发展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级地租，大致出现“近贵远”的圈层分布，这其实就围合出湖心的价值洼地。一旦因某种特殊原因填湖开发，那么，湖心洼地的地价和房价就会突然井喷，创下区域地产的价值，甚至引发周边地产的价值飚升，即产生了洼地效应。当然在房地产实际开发中，所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等等对于区域价值有提升作用的区域。 “洼地效应”是近两年比较流行的词，从经济学的财经分析中我们常会看到。比如，市场的巨大投资潜力和发展空间，吸引到越来越多的投资者的目光，使外资投入持续增加，这样就说在全球经济中产生了洼地效应；也可以形容江浙一带对人才的吸引，说其民间资本的持续发展产生了洼地效应；而当解释蓝筹股在弱市中的井喷行情时，就会比较其动态市盈率和平均市盈率，说其产生了价值洼地。

商业地产如何突破招商瓶颈

商业地产如何突破招商瓶颈 商业地产专案的招商应该要做到“招得进，留得住”。商业地产开发要招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，笔者认为可以从定位、规划设计、租金等方面着手。

从专案定位突破。要解决招商难，首先要在专案定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么样的商户取决于专案“卖什么、卖给谁、怎么卖”。

首先“卖什么、卖给谁”取决专案目标消费群与商圈范围，比如是社群型商业专案，就必须围绕社群居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业专案则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业专案定位型别进行招商蓝图设计，针对性的招商。

其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到专案经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营管理念有不同的商户陈列，比如专案定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果专案是收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。

从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同型别有商业专案，按照专案整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。

租金定价适当“放水养鱼”。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成效。目前商业地产专案招商策略往往注重使用价格策略，而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。比如为了引进一些次主力店与专案经营定位具有形象定位的性品牌商家，我们可以采取合作利润分成或定额租金（低）+利润百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率。

除此之外，在租赁合约设计上不仅要有约束机制，更要有激励机制。比如我们可以对一些带动力强的承租大户进行税收、减免杂费，甚至当商户经营额达到制定的标准，给一定比例的租金返还来激励商户，这些都是非常有效的招商措施。

商业地产如何招商

1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商物件； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业专案部进行客户招商月实施； 6、招商主管制定客户招商周； 7、客户对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业专案部进行客户分类、确定重点； 10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

商业地产如何突破同质化困境？

全国首期《商业地产职业人》认证培训将11月22日-26日在京开展，名额有限，预报从速!

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“2011商业地产人力资源高峰暨中房人力资源联盟成立仪式”于11月26日在京举办，免费发放，诚邀商业地产行业人力资源精英前来参会！

如何写商业地产招商方案

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如何化解商业地产招商困境

如何化解商业地产招商困境

商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象，由于前几年大量资金进入这个行业，07年的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。今天的开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。

现与业内同行分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：

① 供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明的老的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。

② 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产专案，动不动就是几十万平米的超大专案，在上专案的时候就根本没深入思考过开发完的专案准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的专案陷入闲置状态实在是太正常了。

③ 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可作性。

④ 建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网咖要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。

⑤ 租金的障碍：很多时候，一套底商地段也合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。

⑥ 招商环节工作存在大量认识和作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求次；业态组合越全越好；主力店一定要选大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价条件的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。

⑦ 缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。 曾经说过，路线是个纲，纲举目张，对于商业地产招商的全域性工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。

⑧ 缺少的招商人才和招商管理人才： 曾说过：路线确定好之后，干部是关键。商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。“二十一世纪什么缺？人才。”这句电影《天下无贼》的对白用在此处是再合适不过了。

⑨ 缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。

⑩ 缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。

以上对开发商在商业地产招商遇到困境的成因做了简单总结。有些问题，比如公司治理方面存在的问题，公司层出现的问题，属于一般的公共问题，影响的并非招商这一个环节，所以未加探讨。

商业地产如何实现高效招商

一、适合性定位的选择

招商是商业专案运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执行前具备了合理的专案定位。定位作为一个专案的战略性选择，是专案确定发展方向的至关重要的事情。就像是在管理中常讲到的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了，策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。现实状况是，很多专案前置条件并不正确。我们看到目前国内的地产开发企业中，诸多存在着创办人或/权威的现象，战略性方向基本都由其个人决策，因此便出现了一些由高层凭借主观想象对商业专案做出定位判断的事情，结果导致招商很难达到理想程度，造成专案不能实现应有的商业价值，作的职业人也被一换再换，都成为了定位不当的“牺牲品”。从目前商业地产市场的现实情况来看，一些未能实现成功招商的专案不乏有的处于城市的黄金地段，其招商失败诸多是因定位偏所造成，因此好的地段并非是专案招商成功的充分条件，专案定位是否合理亦是十分关键的因素。

二、适应性的建筑设计

在一定程度上，购物中心招商的过程就好比是传统的相亲过程，亦十分强调门当户对，专案的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一个专案如果希望对一线品牌进行招商，则是“身世”与“相貌”兼备。目前的现实状况是，“地段”对于商业专案的重要性是能够被充分认识的，但是，建筑设计的重要性仍未被普遍认知，以相亲作为比喻，就是很多人以为好身世便可找到好的女朋友，没有去思考如果再加上好相貌便会有更大的挑选空间。

在开店选址过程中，商业品牌往往都优先考虑入驻城市中的标志性专案，这里所指的标志性专案可以理解为两种：一种是现已建成并进入运营的现实标志性专案，另一种是在建但给人信心可成为标志性专案的专案。目前市场上的在招商专案大多都处于在建状态，考虑将具备优势基础的专案包装成为一个“在建的标志性专案”，是提升“招商势能”的有效方法，这一结果的达成，除专案自身的地段、体量、功能等要素外，建筑设计师的方案亦至关重要，因为一般人都不会认为平庸“相貌”的建筑会成为城市标志。同时，因购物中心的终用家是不同业态的零售商，所以在建筑设计时需前瞻性地考虑到不同业态对硬体的需求特征，比如一般超市的层高达到5.5米为好，而电影院层高需在9米以上，餐饮则要有烟道、燃气预留等。如果在设计时未能为业态商家做到针对性硬体条件的预留，则未来招商也就很难成功。

三、合理的招商节奏把握

在招商执行时，配合工期阶段，在合理的时机做合适的事情会起到“事半功倍”的效果。具体而言，不同业态类别，不同大小面积的零售商，在对选择签约入驻专案的时机选择上都不尽相同，像超市、百货公司等大型卖场，应该在较早的阶段进行招商接洽，并是让其参与到专案的深化设计过程中，以便适当地依据其需求做出针对性的设计考虑；此外，大型卖场等主力店的入驻不仅直接影响到购物中心的业态布局，而且对其他店铺的招商也有很大的促进作用，常常能带动整个购物中心后期的顺利招商，这主要是源于主力店对吸引所起到的关键作用。而像一般服装店铺，就需要进入工期后半段时再正式启动招商，这不仅是因为这些中小店铺对商业硬体设施无过多的特殊要求，还因为在过早的时候这些商家一般也不会给出十分明确的意向。

四、针对性的推广策略

目前诸多发展商在进行商业专案运作时，带有典型的住宅思路，如在招商时选择大众媒体进行集中广告投放，制作的招商手册如同销售楼书般抒情浮夸等。与住宅产品所面向的大众人群不同，商业专案在招商时面对的基本都是专业零售商，越是定位次的越是如此，这些零售商都是较为理性与专业的人群，是属于小众范畴。在看招商档案时，零售商可能更关注的是区域的、硬体情况等务实细节内容的说明，所以不够务实的招商档案不但难以起到实质的推动作用，还可能适得其反。并且，运用大众媒体向其传达资讯亦可能不会高效，针对性的推广才会更具实效性。以开业不久的新光天地为例，该专案从始至终都保持了高度专业的推广思路，有效推动了专案招商程序，具体如在招商启动时邀约针对性媒体举行释出会造势，尔后借助专业渠道向目标客户进行一对一的招商推介，到一定阶段后借助客户答谢酒会的形式释出招商成果，吸引更多新客户等。

五、专业及稳定的团队

商业专案的招商实际上是一个合作伙伴的整合，因为每一个商家都有自己的专业判断，新开每一个店铺一般也都是需要实现盈利目的，因此商业专案的业主在针对这些商家的招商过程中，应该是已经构思了一个让目标商家都可相信的在专案中的盈利商业，并需要招商人员要有系统的思考及表达，如此才可能给商家更多信心。另外，在招商工作执行中，每一个招商人员不仅是代表个人，而更是代表其公司，所以招商人员的形象及其在工作中表现出的专业水平也就成为了商家衡量其公司规范程度、实力状况、以及专业化水准的直观参照，从而影响到对专案的信赖，左右招商的结果。

并且，一般大型购物中心的招商工作需要一年甚至更长的时间跨度，业主无论是委托公司还是自建团队，保持招商团队的稳定性亦是实现高效招商的重要途径。如果发展商频繁更换专案团队或者负责人的话，一方面会因与零售商彼此重新磨合而付出更多的机会成本，另一方面也会使零售商对业主公司的稳定性产生怀疑，从而增加专案的负面阻力。

招商加盟之如何突破销售瓶颈期？ 详细??

否达到对方的要求，企业是否能够了解加盟商的需求，加盟商是否具备加入企业的条件，种

无论是西方的营销模式还是国内的营销模式，而国内的营销模式则是基于西方理论的

引进和演变的，到目前为止大致经历了三个阶段：

一、品牌定位的营销模式

概念包括品牌包装、识别、更深层次的是品牌的异化定位，告知消费者自身的品牌有何与

众不同，目前国内成熟的品牌都做到了这个阶段。

二、产品资讯告知的营销模式

企业制造出新产品，只要把产品资讯简单地发不出去，就基本上达到了营销的目的。

但是由于产品之间容易互相抄袭，这会使得这种营销模式出现的问题，特别是在做招商

面，企业要在消费者心中塑造良好的品牌形象。

三、消费者沟通的营销模式

说到市场营销，解决营销的问题就是解决定位与切入点的问题。国内很多企业做到一

定程度就会遇到销售瓶颈，无论是加大广告推广力度还是加大招商规模，都无法得到突破，

融入大量资金可完全从战略上突破，但年销售额几亿元的企业并不具备这种大步跨越的条

件，那么对于中小企业来说，能突破销售瓶颈的方法就是通过区域市场破局来解决营销问题，

使得经销商有效开启或者大幅度提升当地市场。

对于企业来说，首先要解决的问题不是空洞地谈营销模式和盈利模式，而是真正地去

把当地市场和消费者了解透彻，了解和品牌定位和企业能力相符合的区域市场，了解消费者

的内心需求以及真正的需求点，找到精准的市场定位和切入点，才能突破瓶颈期，把企业做大做强。

企业如何突破电商瓶颈？谢谢

任何形式的网站都只是一个载体，这样的网站本身所具有的功能在狠大的程度上起到的作用仅仅是资讯传播的作用，它是一个桥梁。

跨境电商瓶颈如何突破？

跨境电子商务发展主要面临三大瓶颈：其一，跨境物流碎片化导致监管困境。其二，跨境进口通关管理制度改革亟待全面推进。其三， 跨境电子商务统计制度尚未统一。那么目前有哪些跨境电商可以很好的突破这跨境电商瓶颈呢？据我所知道的跨境电商里领尚环球之家就做的不错，领尚环球之家由美国、印度、等多个或地区的IT和贸易服务团队组成，业务主要涉及网站和资讯系统开发及维护、海外营销推广、贸易服务等。同时领尚环球之家为您保“驾”护航，专业团队为您打通出口海关之路，出口货物畅通无阻。

商业地产怎样成功招商？

没有商家的融合、进驻，商业地产专案就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产专案成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产专案开发建设的需要，又符合租金或商铺售价化的需要，这无疑是开发商期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制专案租金或销售利润的实现。中、大型商业地产专案的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。

开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在专案市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产专案的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响专案的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，专案的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产专案规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！

开发中期招商指开发商为了推动整个专案的招商，按照专案的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商物件的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作终会导致专案的定位发生偏，甚至根本无法形成。TIPS：开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对专案定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响专案定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和专案定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着专案可以得 到预期的成功。 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了专案顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的物件有显著的区别。 TIPS：既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的化和招商时间的短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产专案的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，专案的经营前景就值得担忧。开业后招商是指专案开业后，管理商进行的招商工作，根据专案定位进行进一步调整。

TIPS：开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等巨集观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在专案开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产专案满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。以上是按照招商顺序划分的招商型别，这样划分是希望说明上述四个阶段的招商有不同的招商目标，每个阶段的任务都很具体，如果因为作问题发生顺序的颠倒，那么招商的结果和效率会受到比较大的影响，甚至招商工作无法完成。很多商业地产的开发商往往忽视或者没有能力完成开发前期、开发中期的招商工作，把这两个阶段的招商任务都放到开业招商阶段进行，如果没有知名商家进驻，带动或协助招商，这种情况特别容易导致二次定位、二次招商。总之，按照招商顺序进行的商业地产招商分类很大程度上体现的是完全竞争市场的招商步骤，在当前市场环境下，专业化水平比较低的开发商几乎无法按照上面的步骤进行招商，但不能因为专业化水平低招商不利，去否定上述招商步骤对招商提出的阶段性目标的要求，开发商专业化水平越高，越有可能按照上述步骤无错完成招商。